业内预警：房产泡沫5年内破裂 2/3开发商将垮掉

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 01:31:00

现在(房地产)1/3的产能就能满足所有人的住房需求。2/3的房地产公司都要垮掉 2012年09月03日10:24来源：南方都市报 引用来源:sohu新闻 “从长期来看，现在(房地产)1/3的产能就能满足所有人的住房需求。2/3的房地产公司都要垮掉。如果房地产绝大多数是投资需求，这就是很严重的泡沫。”在昨日举办的南都公众论坛上，中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财经大学经济学院院长甘犁对中国家庭资产面临的泡沫化风险提出警告。在他的《中国家庭金融调查报告》中，房产占到家庭总资产的71%，而美国该项指标为32%。 　　中国10%家庭占84 .6%家庭总资产 　　甘犁领衔的研究团队在今年5月份发布了国内首份《中国家庭金融调查报告》，称中国家庭净总资产高出美国家庭21%，而城市户口家庭的平均资产达到247万元，全国的自有住房拥有率达到89 .68%等一系列数据，引发了广泛的争论甚至质疑。 　　在公众论坛上，甘犁详细梳理了这一系列数据并释疑。他表示，首要的误解是关于“平均值”和“中位数”的概念区分。247万元是全部数据汇总之后的平均值，由于调查取样中有一小部分高财富人群拥有相当巨额的资产，从而拉高了整体家庭资产的平均值。但他在报告中同样给出了城市家庭资产的中位数，仅为40 .5万元。 　　“这个数据说明了资产分布非常不均。”甘犁说，中国前10%的家庭资产占整个家庭总资产比例是84 .6%，而美国只有59%。从他的团队采集的数据看，国内收入不均，资产更加分布不均。“所以(报告的)主旋律是中国贫富差距太大，而不是中国很有钱。“甘犁解释道。 　　但在财富总量上，甘犁认为中国家庭净总资产高出美国家庭21%的调查结论没有问题。他的团队花三年时间，对全国25个省、80个县、320个社区共8438个家庭的抽样调查数据汇总分析形成，相当严谨。

。 　　房产泡沫已成将在五年内破裂 　　论及中国家庭资产的“泡沫化”，甘犁花大篇幅论述了中国房地产市场的一系列数据，最终得出的结论是该领域的产能已经严重过剩，目前1/3的产能已经足够满足未来长期的均衡供需。这也是中国家庭所面临的非常大的风险。但即使房价下跌30%，银行也不会受太大影响。 　　在中国家庭金融调查报告中，房产占中国家庭非金融资产总额的88 .7%。目前美国的房产只占家庭总资产的32%，而中国则占到71%。“也就是我们的总资产中七成都是房产。我们的金融资产很低，只有5%，而美国是38%。”甘犁分析，中国家庭总资产超越美国，很大程度上来自于房产的估值，但它只代表当前的估值，“很容易垮下来。” 　　甘犁继续论证，中国住房拥有率近90%，世界平均仅为63%，美国为65%，日本为60%。对于人们对这组数据的质疑，甘犁表示，整体数据的确如此，但一线城市年轻人的住房情况要差一些。 　　至于人们热议的刚性需求，甘犁计算，目前现有的住房需求和城市化新增的进城购房需求总计约为1亿套。而从住房的供给上看，13%的家庭有两套及两套以上住房，加上没有出售的商品房，总数有4000万套。而市场的开发能力是3600万套住房。剩余的商品房待开发时间仅有两年半时间。 　　“所以每年建600万套房子，就可以满足各种新增的需求。也就是现在1/3的生产能力。这说明长期的需求只有1/3，2/3的房地产公司都是要垮掉的。而现在多是投资需求。这就是很严重的泡沫。”甘犁说。 　　“中国的刚需已经不是很强劲了。住房的房地产规模太大，应该转型了，再走下去会垮掉。”甘犁说。对于时间点的判断，他认为5年内会见到房产泡沫的破裂。 　　公民十分钟 　　小企业主汪先生：如果制造业垮掉深圳未来会怎样？ 　　在龙华经营电子企业的汪先生称，制造业面临非常严峻的形势，但现在看不到出路何在。如果长此下去，难以预计会给深圳这座城市带来何种影响。 　　汪先生表示，去年到今年，明显感到制造业外贸订单开始走向“全军覆没”。而企业越来越难以留住老员工。老板与员工之间的关系越来越紧张。直接影响企业的经营。 　　另一方面，房租在递增，除了涨价50%以外，还要增加公摊面积。“2000多平方米的厂家，再花钱买200多平方米的空气钱。整个关外的厂房租赁和游戏规则都已经发生了天翻地覆的变化。”二手房东多，拼命加价。 　　资金来源方面，形势越不堪，贷款难度越大。 　　汪先生的想法是：裁员留精英，慢慢发展。避开高投入、售后服务要求高和高负债的行业。中小企业如果大批量地倒闭、改行，大家炒什么呢？所有的员工不愿意做苦工、制造业，那么未来做什么？全面炒股、炒房地产、投机倒闭，那么这个社会如何向前发展？ 　　“但是我还是会坚持，做好国内的品牌。”汪先生说。 360 建筑网


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颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:02

susitian个人同意此文的主要观点，并据此转发。但细节支持，不来源于同一支持面。 个人同时认为： 1. 在政zhi局势稳定过渡的前提下，如果社会各层面的经济预期路径不发生改变，则未来5年内全社会会发生比较重要的事件。 2. 如果社会各层面的预期路径因此类预期而发生裂变性改变，则视其改变的优劣程度，优则8年，劣则4年左右，社会经济面将发生方向性变革。新的变革奠定期持续至少6年左右，将产生大量未来社会的富裕和权势人群。 3. 10年左右的时间里，中国未来40年的社会经济格局将在此期间发生更新建立。这十年，是创业的最佳时期，也是就业的最劣时期。 4.现有的社会财富累积集中性较高的企业或者行业，未来发生风化（非分化）的风险目前在增加。风化后的行业或者企业，将缺乏在经济领域和社会领域产生影响力的作用，流为萎缩或被分离出局后缺乏存活能力的状态。 5.行业或经济依附度高的附加领域，存活能力会较风化而言，提前2-3年左右进入，从而产生新的分类领域。新的分类领域将成为自然化的社会更新前期载体，并对社会非物质化领域的发展和社会形态进步产生深远影响。如果不人为或刻意抑制，未来60-80年间，中国社会的政 /经 /文 /形/ 业等一系列活力源头，将产生于这批新生萌芽状态中的分类领域中。 6.未来30-35年左右，中国本土将会发生一次首都迁徙。并在未来30-60年内开始实施这次迁徙。 以上属本人个人主观观点和判断，仅为业内做参考，请勿随便引论或作为依据。

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:02

第三次工业革命呼之欲出政商学界高度关注 来源:新华网 2012年9月2日 16:30 引用来源: 第一财经 “世界经济变革大局中，所有的企业都面临非常大的挑战，但中国企业的挑战首当其冲，而且特别严峻。为什么呢？就是因为第三次工业革命。” “ 世界经济变革大局中，所有的企业都面临非常大的挑战，但中国企业的挑战首当其冲，而且特别严峻。为什么呢？就是因为第三次工业革命。”海尔集团公司董事局主席、首席执行官张瑞敏1日下午在长春说。 2012中国企业500强发布暨中国大企业高峰会正在中国东北的吉林省长春市举行。美国推进“再工业化”战略和全球“第三次工业革命”是中国很多企业家关注的话题。 对于中国人来说，第三次工业革命(产业革命)的概念并不新鲜，早在上个世纪70年代末和80年代初，就已经由西方提出。但是，现在第三次工业革命在中国再次成了一个热词。这一波“热浪”始于5月底上海几张大报集中编译报道了今年4月21日世界著名的英国杂志《经济学人》关于“第三次工业革命”的封面专题系列文章。6月初，中信出版社引进翻译出版的杰里米·里夫金专著《第三次工业革命》中文版上市，又为这把“火”添柴加油。 《经济学人》指出，3D打印技术将使工厂彻底告别车床、钻头、冲压机、制模机等传统工具，这种更加灵活、所需要投入更少的生产方式，便是第三次工业革命到来的标志，传统的制造业将逐渐失去竞争力，数字化、人工智能化制造与新型材料将广为应用。 “第三次工业革命是把信息技术和自动控制技术与我们现在的工业生产技术结合，最典型的案例是开始宣传3D打印产品，在美国等发达国家已经开始有这样的先例，在中国国内企业还没有大规模体现。”中国社会科学院学部委员、经济学部副主任吕政对新华社记者说。 如果说目前中国工业数字化生产甚至雏形未见，但制造业领域的企业人对最新一次工业革命可能掀起变革的危机感已然在心。张瑞敏说，第三次工业革命带来的数字化制造旨在降低产品成本，中国廉价劳动力的优势或将随之消失。 位列今年中国制造业企业500强第30位的正威国际集团有限公司主要进行有色金属和半导体生产，董事局主席王文银在接受媒体采访时提到了美国政府推行的“再工业化”。他的感受是，传统工业经济的时代已经接近尾声了，中国企业家必须要紧跟世界经济发展趋势来确定自身的发展方向。 中国企业联合会、中国企业家协会会长王忠禹认为，当前，一些关键技术领域正处在变革前夜。由于半导体、新材料等成熟技术加速升级，页岩气开采技术取得重大突破，分布式通讯和信息技术与可再生能源进一步融合，智能制造、合成生物制造等全新的制造技术正在兴起，物联网、云计算等新兴领域正在产生具有全球特征的大产业和新业态，人类将迎来以数字化制造及新材料应用为标志的新的工业革命。 中国工程院院长周济日前也曾表示，新一轮工业革命正在深化，发达国家纷纷实施再工业化战略，数字化智能化技术深刻改变着制造业的生产模式和产业形态，是新工业革命的核心技术。 业内人士认为，智能制造业还仅仅是美国新工业革命浪潮的一部分特征，除此之外，美国新一代无线网络技术迅速成长，云计算带动经济进入节省费用的大规模数据时代，新能源技术的发展则可以帮助美国实现能源独立，制造业的成本也将由此进一步降低。 而对于中国企业而言，第三次工业革命的主角似乎还不仅仅是技术，制度和管理创新也非常重要。张瑞敏在此间引用美国学者的观点说，“所有的经济增长都是制度创新”。他说，现在制度创新对中国企业来讲是挑战也是机遇，必须改变旧式的企业制度，按照新的工业需求更新管理模式和商业模式。 另外，增强工业和服务业发展的耦合程度，也被看做是新工业时代中国需要付诸努力的方面，更是很多大型制造企业已经开始注重考虑的问题。 中国人民大学商学院副院长宋华教授分析，伴随科技和信息发展，信息科技化在与产品制造结合，中国的电子商务也不再仅仅是一个交易平台，正在分化成为整合传统产业链和价值链的综合体，把物流资源、金融资源和客户管理融合在一起。 吕政认为，以智能制造业为代表的新一代工业广泛应用来替代传统工业还为时尚早，但是中国企业家必须要及时关注国际工业的最新动向，加强在这些方面的研发探索。 在远景上，周济如此展望中国制造业数字化智能化的奋斗目标：到2020年，中国机械产品全面应用数控技术，总体升级为“数控一代”；到2030年，机械产品总体升级为“智能一代”，制造业主要领域全面推向智能制造模式。

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:02

susitian个人预测: 1.国内产业： 未来10-25年内，将淘汰一大批现有的施工图设计人员，以及施工图设计院。现有的单位淘汰率将持续15年左右时间。 未来8-20年内，将淘汰一大批现有的房地产和商业地产公司的工作人员。现有的单位淘汰率将持续10年左右的时间。 未来5-35年内，将产生一大批灵活和更新模式建筑建造模式和系统，并同时产生大量的个体方案设计师。以及，同时基于此系统上的一批新的地产和设计企业雏形。 未来15-35年内，现在位于北上广深的设计和开发单位，将有60%左右不再存在。取而代之的是另一批现在的人根本想象不到的单位，这些单位来自于现在8-45岁左右的人群中，但并非全部是现有的行业人员。现有的行业人员存留比例将下降到约23%或18%左右。 现有的商业地产公司，将在未来5-10年间，产生巨额亏损。部分巨无霸公司将因此而破产。部分小规模的公司将分化，一部分成为陈旧性嫁接行业形式，继续存在成为未来40年内的骨干企业，但50年后将面对崩溃的边缘。一部分将彻底离开这个行业，转向其他行业。 2.革命浪潮并非决定社会整体变革性质的浪潮。 第三次浪潮或者第四次浪潮和工业革命，虽然具备改变意义，可以释放一部分发展动力，但是世界变革因素并不会在这一轮的60-80年周期中产生。这一轮周期中释放的动力，反而会在未来60-80年中，加快现有世界经济体构成的寿命结束点。 全球化在某种程度上，是一种move运动，而不是update运动。它不具备update的前提和产生因素。同样的，国内在经济发达地区和非发达地区间正在进行的产业转移，也是一种move运动。富士康的搬迁导致了相对意义上的产业衰败期开始。 中国的改革开发初期，采用的是东南亚的参照方式。本届第二次亚欧博览会具有类似的作用和意义。只是这个意义，因为社会进步速度的加快，作用范围会比较原来东南沿海开放时，弱了很多。 本人本次跟帖只限于此部分较浅的内容。其它内容因建筑这个行业在国内嘈杂而混乱，投机者甚多，不再写。 此为本人随手乱写观点，仅供参考，谢绝引用和论证

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:02

评论家預測未來十年中國大企業頻現 来源：http://www.chinareviewnews.com 2012-09-03 16:14:34 引用：中国评论新闻网 　　中評社北京9月3日電／據新華社報道，在剛剛結束的2012中國企業500強發佈暨大企業峰會上，中國企業聯合會管理諮詢委員會執行委員蘇文忠指出，今後十年將是中國大企業頻頻出現的時代。 　　“大企業頻出的時代到來了，”蘇文忠說，“今後，一旦有一個企業通過創新掌握領先技術，就會成為行業老大。” 　　蘇文忠認為，中國今後十年將迎來國企兼併重組的時代，這也是產生大企業的重要原因之一。“以往的幾十年裡，中國企業發速度非常快，但由於處於轉型期，企業和行業都不成熟。” 　　他說，未來十年，大量小企業將被大企業重組，企業之間的聯合體將會出現，將出現跨行業聯合體，金融資本聯合體也將出現。 　　“與此相伴，中國未來還將迎來公司治理關鍵階段。當前，無論國有企業，還是民營企業，公司的治理都不規範，管控水準低。”蘇文忠認為，中國企業要發展，就必須樹立全球發展的戰略思想，把戰略管理當做管理方法哂玫狡髽I管理中去，中國企業才有希望。 　　蘇文忠認為，把實現上述目標，中國企業必須樹立當世界一流企業的意識，要有一批敢於當世界領先的企業家，敢於為全球企業輸出中國經驗，創造中國模式；要把創造全球一流企業的科技人才、管理人才匯集到自己企業中；要推動變革，走創新、創業的道路。

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:02

susitian个人预测: 未来20年内，中国大企业的存活率将低于10%。这里的大企业指持续领先性达到50-100年稳周期的企业。并不指人数上和规模上的，也不是力量和速度上的，也不是金融和财务上的。而是生命活效程度是否健康。 社会研发的有效度和风险均在于决策人的15年生命峰值中的顶点，和研发人员的自我更新程度。无论是因年龄或者人员更替因素出现顶点变动，都会随时带来研发投入的失效。投入越大，风险越高。投入越少，存活机会越小。 中国社会现有的总体意识形态水平，社会软性发展程度，以及教育水平的发展程度，社会环境，内外软性关系的0程度情况，人口质量关系。总体来说将为未来的企业行业和社会的现代发展带来巨大的损害性，国内大企业的未来20年的存活率好一点将低于10%，差一点将低于1%。 本人本次跟帖只限于此部分较浅的内容。其它内容因建筑这个行业在国内嘈杂而混乱，投机者甚多，不再写。 此为本人随手乱写观点，仅供参考，谢绝引用和论证

佉卢 · 发表于 2012-9-18 09:31:02

“泡沫说”喊了多少年了，5年内破裂？ 五年内房价能趋于稳定不再增长就不错了，中国没有泡沫

qiqutc · 发表于 2012-9-18 09:31:02

2005年的时候，谢国忠就指出过上海的房地产泡沫非常的严重，现在7年过去了，大家觉得2005年的房价是过高还是过低？ 房价收入比（按年收入算） 我们现在的房价收入比是多少呢。据说是14左右。好像很高对吧。 再看***这年的GDP增速约8%，M2增速约20%，各地区公布的2012年居民收入增长在11~13%之间，估计有水分，定位10%吧。 我们以这个增速来看动态的房价收入比 n=lg(14*10%+1)/lg(1+10%)=9.18 根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4。 1998年是97经济危机后的第一年，香港的房价跌到回归前的1/3。这个时候的房价应该泡沫不大。 另外再加上我国人民的文化传统，只要有能力，明知道租房远比买房合算的情况下还努力去当房奴，房价收入比偏高也就不足为奇了。 因此现在的房价其实是合理的。

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:02

谢国忠本身就跟牛刀或A版一样，很不靠谱。接着算房价收入比... ...慢慢算。

u_yarixloh · 发表于 2012-9-18 09:31:02

像美国人那样生活是不行的。平均每两三年就挪动一次工作，搬一次家，。。。 中国人的住房还很不够，不应该打压房地产，而是应该实行高工资制度，将税收减少一半，工资提高一倍，对房价进行适度的理性调控，也就是说，对二三套以上房征收房产税。 现在是该调的地方顶住不调，因为利益群体需要，不该调的地方玩命调，实际上已经没有可调的余地了。比如对第二套房压制那么严重，这是不对的，人人都知道买房需要很多钱很长时间，即使是给未成年的孩子买房，都得准备很多年，第二套房子的购买对于一个家庭，完全合理的，完全不应该打压的。 如果中国人的平均住房面积能达到人均五十到100平米，才是房地产业到饱和的条件，现在还早着呢。 政府不应该再继续打压房地产了，应该放松调控，让市场回暖。

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