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[学术讨论] 夜来风雨声, 现代建筑风格的演变与企业不动产管理的关系研究,闲坐说玄宗

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发表于 2012-7-27 06:26:17 | 显示全部楼层 |阅读模式

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长乐宫连上苑春,玉楼金殿艳歌新。君门一入无由出,唯有宫莺得见人。 名词定义:

1【现代建筑风格】

建筑风格是建筑师的工作。在19世纪中后期,现代主义风格由艺术家发起(莫里斯),为建筑界打下了理论基础。其间,有芝加哥学派在19世纪后期昙花一现的将现代建筑风格实践了一把,前后也有数十年,高调宣称“形式追随功能”(沙利文),并建成了一批带有钢结构/电梯/大玻璃窗户的摩天大楼,只有外立面,因为没有足够社会舆论的支持,还包裹着古典的外衣,这已属形式主义。新大陆的实践尚缺乏理论思想的支持,可能只有赖特才具备这种特质(1910前后在欧洲)。

如同古希腊时代一样,“新的风尚开花在殖民地,才传回母邦”。直到1919年,德国包豪斯学院集聚了一批建筑界精英,才正式宣布了“现代建筑风格” 的诞生。科布西埃在《走向新建筑》中写到“向机器学习,向制造业学习”。密斯更是宣布“形式若作为目的,就是形式主义;形式只是设计建造的产物”,这颇有点像尼采在哲学上宣布“上帝已死”。

现代建筑风格的核心理念是:实用功能至上,无用的装饰是罪恶。

这种理念,不是凭空产生的,也不是在古希腊罗马、哥特、文艺复兴、洛可可、复兴古典主义等等数千年的风格演变之后的必然产物,她是背后的社会各要素互动作用而渐渐产生的。在这些因素中,建筑和材料技术是其一,使用者/业主的需求(喜好)是其一。

虽然在思想和实践上,现代建筑风格都具备了条件,但是在30年代的欧洲,建筑的买家还没有准备接受,尤其纳粹干脆拒绝接受这个风格(1932年包豪斯逃往美国),于是,整个欧洲都迟至战后才开始流行现代建筑风格。在这里,我们可以看到买家对于建筑风格的决定性影响。到1950-1960年代,伴随CRE的兴起,美国已经成为建筑思想和实践的中心(密斯迁移到了美国之后所产生的巨大影响),其输出给全球的现代建筑风格,就成为了“世界风”。

2【企业不动产CRE】

虽然是建筑师构想出建筑风格,但买单的是企业不动产/地产部门CRE(corporate real estate),CRE对建筑风尚的影响一定是很重要的。在1930-1970年代,CRE发展起来了,并且作为商业建筑的最大买家(与住宅建筑/军用工程并列,注意civil民用与military军事工程是相对来说的),在设计风格/材料工艺技术选取/造价预算控制/工期和质量保证方面,都会起到决定性的作用。

CRE,即使在1930年代,也已成为欧美社会中最大的买家了。虽然住宅直到当代仍然是以古典样式为主,但非住宅的建筑风格已经在发生剧烈演变。企业界开始大规模生产和作业(包括办公),对建筑性能绩效的要求变得更高。尤其是二战期间的大规模军用采购,在美国是一种民主社会公共财政治下的采购,催生了多少建筑管理和工程技术诞生和发展。在这种采购需求中,装饰的确是一种罪恶,实用是几乎唯一的目标。

20世纪初期的新古典主义建筑,是在包豪斯宣言的同时还在大行其道,虽然其内核的结构、建筑材料和机电设备已经现代化了,但是外表仍然包着古典的外衣,于是这是古典主义在西方社会的最后一次表演,史称复兴古典主义,实际上是最后的终结。上海外滩所谓的万国建筑,就是这个时期建造的,外壳挂着厚厚的石板,内里却是钢结构的,其业主几乎全都是金融企业。

虽然此时现代建筑风格已经具备技术能力(包豪斯/德国馆/帝国大厦),但业主方的需求和社会运动尚未完全兴起,想必在每一次的招投标讨论中,都会有激烈争辩(详见建筑史中,业主方和施工单位看不懂柯布西埃的制图法),这说明现代建筑风格还不是主流。

直到战后房荒时代结束,以及经济黄金时代(1950-1960年代),现代建筑风格才真正占据主导地位,所谓“世界风”是也。其背景则是买家,即CRE部门,及其所属的大小企业甚至于跨国企业,大量兴起。企业规模越大,治理结构越复杂,决策过程越公开化(上市企业在国外被称为“公众公司”),CRE行业已经初具雏形。一个企业在兴建土木时,已经很难像文艺复兴时期的美第奇家族那样,凭家长的个人喜好,来决定建筑风格(美第奇家族是建筑艺术的大买家)。此时,CRE 对建筑风格的决策过程,导致建筑风格成为建筑性能绩效的附属物,风格变成只是评估标准之一,甚至于还有可能无法列入评估列表,因为无法建立关于建筑风格的衡量基准。

也正是在此时期,建筑师的老大地位,开始让位于室内设计专业(不包括装饰的室内空间设计)。另见文章(打算专门写一些室内设计的历史)。

3【二者的发展历史是否存在关联性?】

我相信,CRE作为买家,在决定着当时时代的建筑风格。二者的发展历程,存在密切的关联性。

原文来自于
本文将会继续修订。
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 楼主| 发表于 2012-7-27 14:26:21 | 显示全部楼层
4【历史事件年表】

【形式追随功能】1871年芝加哥大火重建,芝加哥建筑学派崛起,在芝加哥建造了第一批摩天大楼,1893年芝加哥举办世博会。这是大规模工业化和城市化的代表,也是功能主义第一次登上历史舞台。之前,1851 年,就有水晶宫 (Cystal Palace)在伦敦世博会上亮相,成为现代主义建筑的鼻祖。


【钢结构】1870年,成功轧制出工字钢之后,建筑业拥有了工业化大批量生产钢材的能力。
【电梯】1854-1889年,奥的斯OTIS发明电梯,使得高层建筑成为可能。
【空调】1901年,开利发明空调,适应了大规模集中作业的发展趋势,企业能够提供更好的办公环境。
以上这三种关键技术的运用,为现代建筑风格和CRE工作创造了条件,或者说是她们催生了这些技术的发展。

【办公室】1904 年,赖特设计的Larkin Administration Building in Buffalo NY,开创了现代办公建筑内部工作形态的先河。(这一条感谢Cornell University 的Hua教授提供)

【科学管理】1911年,泰勒发表《科学管理原理》;甘特图方法问世;1913年,福特流水线。大规模生产时代开启。




【现代建筑宣言】1919年,德国包豪斯学派发表现代建筑的《包豪斯宣言》。科布西埃划时代的《走向新建筑》。1929年,巴塞罗那世博会,密斯设计德国馆。

【CRE】1930年代,欧美有些企业(荷兰飞利浦)已经开始出现CRE部门,其职能完善,人员专业。相信此类大型企业的建筑采购,已经对当地的建筑师产生了巨大影响。建筑师在面对大买家的要求时,做何应对?在30年代之后,欧洲被拒斥现代建筑风格的纳粹主导,直到战后才恢复。


【企业管理】1946年,德鲁克Peter Drucker发表《公司的概念》,开启企业管理学专业。1890年反托拉斯法,到1934年证券法,其间股份公司取代家族企业成为市场的主导力量,对管理的重视程度越来越高。

【房荒和黄金时代】二战后欧美的房荒时代,建设量巨大,建筑师们纷纷提出能够快速建设/成本低廉的住房。一直持续到60年代,发达国家开始先后进入新建建筑占比极少的后工业化时代。HOK和SOM设计公司在战后完善的一套对企业服务的方法,沿用了几十年。

【国际主义建筑风格】1950年代,密斯设计芝加哥“860–880 Lake Shore Drive”和纽约“西格拉姆大厦”,是为现代建筑风格极盛时期的代表作,也是当代意义上的芝加哥学派占据主流地位的表现。到此时,现代建筑风格才真正流行起来,出现“世界风”一词。尤其是摩天大楼的业主,都是企业主,其背景跟CRE对于这种简约风格的需求有关。此时的现代建筑风格,携带着思想和实践,又一次从海外传回欧洲,真正成为世界的建筑风潮。



【Cubicle】1965年,美国出现标准化的员工座位家具供应商,专为企业空间管理和设施提供整体解决方案。此词汇一时间非常流行,是写字楼建筑和服务型企业大量兴起的一个表现。

【室内建筑学】1965年,Gensler成立,专事企业室内空间规划设计,重新定义了“室内设计”专业,从此室内设计与装饰设计分离了,室内设计成为建筑项目的老大专业,建筑学退位。

【石油危机】1973年之后,绿色节能日渐成为时代主流,其背后是企业节约成本的驱动力。从此,世界五百强企业,没有强悍的CRE/FM能力,是无法渡过之后的一轮一轮的危机的。


【FM】1980年,作为整合建筑设施管理的代表性的协会IFMA成立了。陆续的,也成立了CRE的协会CoreNet,业主和管理者协会BOMA,等一系列的协会。她们在长期的研究和实践中,定义了FM专业的各项职能。

 楼主| 发表于 2012-7-27 14:26:21 | 显示全部楼层
真巧,昨晚央视二套开播《企业的力量》,其背景则是国内大型企业开始崛起。想必不太会介绍CRE的历史,但CRE的产生背景则可以看到一些介绍。

国内企业设立CRE部门,应以2003年中国平安集团是第一家。是来自多方面的管理需求驱动的,需求虽然有了,但运作方式从国外搬进来,水土不服,算是第一代CRE实验。

目前运行较为成功的是第二代,以华为集团为代表。华为也创造了一些国内第一:国内企业设施管理外包第一单;设立企业空间标准,财务部按标准向每个部门计费(公共费用分摊到部门成本中,但不实际收钱,英文是chargeback)。

各企业的CRE业务,使用着不同的名称,以至于外人无法很快识别。诸如企业房地产部门,运营支持部门,建筑与设施服务,物业资产管理部,不动产管理等等。名称花样繁多,也代表着CRE/FM行业初创时期的草创特征。

 楼主| 发表于 2012-7-27 14:26:21 | 显示全部楼层
还有几个话题跟这个探讨有关,我相信这些因素的发展历史,都对建筑风格的演化产生着影响:

1,成本核算。企业成本核算,在CRE方面的核算,对于建筑绩效的要求与传统上完全不同。CRE考虑的是建筑物的总拥有成本TCO(total cost of ownership),而不仅仅是造价。

我相信企业成本核算的方法论一定在影响CRE对建筑的采购工作。成本核算/成本会计/管理会计,是泰勒制/福特流水线时代的产物,而由于批判泰勒制,成本核算一直不被中国财务学界重视。这导致国内企业几乎都无法进行精细的成本核算,只能进行粗略的总量控制——对于生产多种产品的企业,如果某一天做平了,或做亏了,都不知道是哪个产品亏了。

2,室内设计。在办公楼中,CRE最关心的是用更好更高效的工作空间workplace来支持业务开展,于是,装饰变得很次要,而重要的是空间规划、空间布局和设计、家具标准和成本、家具资产生命周期和重置成本等等。

参考:
室内设计专业的变革:【增加】空间管理,【减去】装饰

重新审视建筑设计2:什么是室内建筑学

求解密斯的"建筑与形式的创造无关"


3,甲方的建筑管理。甲方如何管理建筑,如何对待新建项目?这必须脱开传统的甲方项目组的局限,站在甲方企业管理的层面来看,才能看得清楚:到底甲方需要一个项目组/基建处吗?

参考:甲方123及发展趋势探讨:FM


4,不动产/房地产管理。某年,摩托罗拉在手机业务上赚了10亿,而CRE部门汇报说通过房地产交易赚了15亿,她总算尝到了CRE进行不动产管理的甜头了。

设施管理/CRE管理随着不动产的增值,而变得越来越重要,她是企业第一大资产,如果通过贷款建造的房屋还涉及到利息。对于不动产的资本运作,逐渐成为大企业的重要工作。尤其对于非房地产行业的企业地产部门,她面对的不动产经营管理并非企业的核心业务,她如何运作?

 楼主| 发表于 2012-7-27 14:26:21 | 显示全部楼层
在此回复一个古老的都无法回复的帖子(2005):
书评:《现代建筑——一部批判的历史》


作者说到自己的迷惑“我买了一本美国建筑史家肯尼斯·弗兰姆普敦(Kenneth Frampton)写的《现代建筑——一部批判的历史》。努力仔细阅读了六章之后,我承认:我很少遇见如此令我茫然的一本书。随着越读越不知所云,我像在沙漠中开始迷失的人一样逐渐焦躁不安。他到底想说什么?在说什么?”

我最初看此书,也有很多迷惑,直到做了几年CRE工作,又来反思,才看明白。

弗兰姆普敦写此书的很多context,是欧美社会土壤中的东西,而中国没有。不仅仅那些历史传承的东西及其逻辑顺序没有,其与当时社会各要素的关联,也没有。尤其是,作为现代建筑风格的买家,CRE,在中国还没有呢,又如何从这个角度去看卖家的行为?

现代建筑风格产生和演变的整个过程,已经无法在中国重演,虽然有不少因素,比如CRE的猛烈成长,和国外一样,但中国并没有繁琐的装饰负担——中国建筑在当代几乎没有任何历史的负担了。因此,这个批判的阅读,在中国,缺乏了太多的context共鸣,而导致很多人看不懂。

 楼主| 发表于 2012-7-27 14:26:21 | 显示全部楼层
这是一小段关于办公室效率发展史:

The Time and motion study, pioneered in manufacturing by F. W. Taylor and later applied to the office environment by Frank and Lillian Gilbreth, lead to the idea that managers needed to play an active role in directing the work of subordinates. As a result, in 1915, the Equitable Life Insurance Company in New York City introduced the “Modern Efficiency Desk” with a flat top and drawers below, designed to allow managers an easy view of the workers. This lead to a demand for a large square footages per floor in buildings, and a return to the open spaces that were seen in pre-industrial revolution buildings.

“现代高效办公桌”在1915年AXA保险公司大楼里出现,她有着宽阔的台面,下面带抽屉,专门设计给经理们方便监督工人。这导致有着更大楼层面积的建筑物需求大增,好像又回到前工业化时代那样。

However, by the midpoint of the 20th century, it became apparent that an efficient office required discretion in the control of privacy with is needed to combat tedium linked to poor productivity, and to encourage creativity. In 1964, the Herman Miller (office equipment) company engaged Robert Propst, a prolific industrial designer, who came up with the concept of the Action Office which later evolved into the cubicle office furniture system.

1964年,办公用品公司 Herman Miller 与 工业设计师 Robert Propst 合作,提出了“行动办公室 Action Office”的概念,后来进一步演化为 cubicle 办公家具系统。

 楼主| 发表于 2012-7-27 14:26:21 | 显示全部楼层
最近看了很多国内关于现代建筑的评述,无一论及业主的需求的。很多人,大师,甚至于是从建筑材料发展到了那个地步,就推理说产生了现代建筑风格。这种思想,说他是必然论已属赞誉。

我说这都是bull shit,是失去了逻辑基础的建筑艺术,是只会抄袭国外文字而丢失其思想的建筑学。在中国,建筑学教育就是一个完整的bull shit体系。

那1851年的水晶宫,只是一个花房建筑。是业主的招标要求,工期极短,且以后还要拆迁重建,这些要求也只能用铸铁玻璃的花房来造。这就是客户需求。完全不是国内抄袭思想者所说的肉麻词汇所导致的结果,这种肉麻逻辑出来的东西,也只能是肉麻结果。

我认为国内建筑专业,其整个体系是建立在无逻辑的基础上的,因而其成果也不可能是美的。

 楼主| 发表于 2012-7-27 14:26:21 | 显示全部楼层
至少在商业运作上,建筑学的逻辑,是建立在客户需求分析的基础上的。
她无法像艺术家那样,梵高,完全不考虑人家受得了受不了。
她只能在考虑客户需求并满足其需求的情况下,才能生存。

客户的需求,除了住宅,CRE的兴起,为建筑师定义了一种新的范围,完全不同于之前的时代的业主的需求。功能效率优先,形式风格其次——这是走向新建筑运动发展的逻辑基础,也是市场基础。

对于客户的需求分析,室内设计专业,不仅拓展了其专业技巧,也拓展了其商业能力,能够帮助客户,长期的帮助客户分析和改进空间使用情况,可持续的设计思想此时也伴随这种长期服务形式而产生。

室内设计超越传统的建筑设计,成为业主方的首选专业顾问,也就成为必然的了。此时还产生了一种新的职业:业主方的,首席建筑师,chief architect。

 楼主| 发表于 2012-7-27 14:26:21 | 显示全部楼层
【企业管理】1946年,德鲁克Peter Drucker发表《公司的概念》,开启企业管理学专业。1890年反托拉斯法,到1934年证券法,其间股份公司取代家族企业成为市场的主导力量,对管理的重视程度越来越高。

这两天又看了一遍这段历史的资料,能够解释:为什么荷兰诞生了最早的CRE部门,但是在美国开花结果发展壮大起来了,而且同时期欧洲其他国家,都没有此专业发展?

荷兰和美国的制度环境,为CRE的发展提供了条件:
1,股份化的思想基础,整个荷兰就是一个股份公司,美国更是。
2,法制环境基础。这个基础是1890年反托拉斯法案这一条还不够的,这一条只是把大家族打掉了,股份公司大量兴起,但并不意味着股份公司就一定“好”。
3,1929年的金融危机,失去了信托责任的信仰的公司,祸害了整个欧美社会。证券法虽然引入了政府的管制,但也让股份公司,尤其是上市公司,变得“好”起来,不敢再以非法手段攫取中小股东的利益——这其实仍然是在进一步打击大家族的势力。
4,在历史上,这是公司第一次取得了【委托人-代理人】的一次平衡,这次平衡,从30年代算起,一直到70年代石油危机,让整个西方社会真正的进入“公司时代”。在这个平衡里面,大股东和经理人更加兢兢业业的为企业创造利润、降低成本,因而在CRE方面、设施管理方面也会秉持同样的准则。

这是企业不动产CRE的诞生背景。

想必建筑学比较敏感的朋友,可以嗅出来:
▲为何荷兰的现代建筑思想那么极端?
▲为何现代建筑在欧洲发端,而在美国开花结果?(如果算上芝加哥学派,其实仍然是在美国发端的;只是19世纪后期,世界的思想中心仍然在欧洲)

 楼主| 发表于 2012-7-27 14:26:21 | 显示全部楼层
【摘】德鲁克1985年《管理新现实》:40年前(战后),对于知识分子而言,企业还是个俗气的字眼,连美国顶尖大学的毕业生都对企业界的职位嗤之以鼻,他们宁愿到政府部门担任公职,或到大学教书。现在,就连祖母都会买最新的企业管理类畅销书,来送给孙子当高中毕业礼物。。。企业可以说是战后以来的成功故事,这是30年代做梦都想不到的。【】

战后的几十年,是企业发展的黄金时代,其制度因素在战前的1934年证券法时代就奠定好了,已然成型的全球市场则是空前的庞大,现在缺的是人心所向了。德鲁克的阅历以及其他史料可以告诉我们,这期间发生了什么巨变。我只挑与CRE和建筑风格有关的来解读。

我们熟悉现代建筑史的资料,尤其是国内的资料,可以发现一点:讲到具体建筑项目的时候,对业主方介绍甚少,很多时候连个业主需求都不说明一下,直接就把建筑师的思想拿出来了,仿佛这房子是建筑师的而不是客户的。比如,在介绍赖特的所有中文资料中,可能就只有“考夫曼觉得预算过高,就想修改,赖特跟他周旋”,“拉金大厦的业主方责任人很相信赖特,放手让他去做”等等。还有就是密斯设计的范斯沃斯住宅跟业主打官司。

回到当下国内建筑师在工程实践中所遇现实:没有业主的需求,建筑设计何以可能?建筑风格难道只是建筑师单方面的事情?不需要业主方的认可,没有遇到过批评吗?
【由业主选择建筑风格】,这是每个建筑设计项目都会遇到的事情,在现代建筑风格发展史上,也一定会遇到。

再列举一些跟CRE发展有关的历史年表,寻找跟建筑风格演变有关的证据:

【资本家的力量消失】
“现在(1985),美国前1000位富翁的财富总额大概只能满足主要产业几个月的资本需要”,“一战前的大企业家能够呼风唤雨”,而现在,“资本家的势力与他们的经济重要性消失得一样快”。”现在,最有势力的压力团体是退休人员协会,会员1500万人,他们的退休基金是美国产业的最大股东“。

我们可以推论:二战后企业的投资人和管理者的治理结构,已经完全不同于一战前的时代了;其CRE的管理模式,及建筑风格选择的权力结构,也完全不同于以前了。一战前最有代表性的几大资本家:洛克菲勒,摩根,克虏伯,卡耐基,等等,如果他们还可以用家长权威(他们个人的资本力量的确也很大),仅凭个人喜好来选择建筑风格,那么,二战后,失去了这个经济基础的董事长/CEO们,则很难那样做,取而代之的是现代企业的管理模式(1920年代,GM通用汽车第一次开创了这种现代行政管理模式)。

【企业,而不是资本家,登台上演】
艾森豪威尔时代,有一句名言”凡是有利于GM通用汽车的,就是符合美国的利益的“。他组建了历史上第一个几乎全都是商界代表的”商界内阁“。(1953-1961)

可以相信,这个时期,是现代建筑风格确立绝对的市场占有率的时期,与企业/跨国企业的真正兴起有关,尤其是在美国。而买家,无疑几乎都是公共机构或CRE部门(或同等职能的部门)。

【管理使我们能够雇用这些大学生】
企业管理的兴起,带来了大学生的就业市场。1985年,美国每年有100万大学生毕业,大多都能毫无困难的找到待遇优厚的工作。(这有点像18世纪的中国,她每年能够提供大约2万个工作机会,引得西方的知识分子趋之若鹜。)

1956年,威廉·怀特出版《组织人》。此时期,白领人数首次超越蓝领。

相比于蓝领在工厂作业,白领更多的是在办公室工作。白领人数增加的背后则是写字楼的剧增。写字楼是这一时期的现代建筑风格的最集中体现——无地域之分的”世界风“,尤其适合跨国企业的标准化操作。

【住在郊区,上班在城里】
1956年,《联邦高速公路法案》决定250亿投资兴建全国高速公路网,以适应交通的需求。

汽车普及,住宅郊区化。而住在郊区house的人,主要是中产阶级,这也是相对不便宜的生活方式。

在前信息化时代,虽然有电话和汽车的普及,但公司办公地点仍需集中化——那只能是集中于城市。电话和汽车的普及(第一次普及是在20年代),导致的是跨地区的企业兴起(反之则是跨地区的企业需要推动了技术的普及,高速公路法案就是商界推动的结果)。而飞机的普及,资本的流动性,为跨国企业创造了基础。

跨地区企业,就存在一种总部对分支机构的管理模式创新,在CRE领域的表现则是:总部制定统一的标准,分支机构执行。这在建筑风格的采购上,又进一步产生了公司内部的代理委托机制,由总部委托给分支机构去操作,这种委托势必伴随着监督,而对建筑风格的评价指标无法客观量化,于是定量化的建筑绩效指标开始成为主导力量,建筑风格的重要性逐渐消失。

——我们可以仔细想一想:现代建筑,作为一种风格,其区别于所有古典风格的很重要的一点,就在于:她不是一种风格,她没有风格。此时,就连”装饰是罪恶“都消失了,因为没有装饰了,室内设计专业不再做装饰的设计,而是重点在于客户的空间规划/布局/资本预算(这是Gensler首创的业务)。

【额外的】
*关于贫困人口集中在城市:因为自1887年《州际贸易法》导致农产品价格崩溃之后,郊区小农经济就无法立足了,取而代之的现代化大农业生产。又,城市提供集中的政府救济,引得贫困人口积聚在城市中。这些低收入阶层可能为城市的建筑业(无论是建造还是物业维护)提供了足够的劳动力。

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